Logement social : calcul de loyer

Les faits

M. et Mme F. occupent un logement de 4 chambres. La composition de leur ménage varie régulièrement.
En effet, leurs enfants ont grandi, certains ont quitté le domicile familial, d’autres reviennent y vivre, avec leurs jeunes enfants. Cependant, M. et Mme F. sont conscients de leurs obligations de locataires sociaux.
Aussi, ils informent la SLSP des modifications de la composition de ménage et des revenus des différents membres de celui-ci. La SLSP est cependant lassée de ces allées et venues, mais également d’une occupation trop « intensive » du logement. Elle adresse alors un curieux courrier aux intéressés.
Elle précise qu’il n’est pas possible que dans un logement, il y ait plus d’occupants que de chambres, qu’il s’agit là d’une surpopulation du logement et qu’en conséquent, elle n’accepte pas de prendre en compte l’ensemble des locataires du logement pour calculer le loyer (plus précisément, elle refuse d’appliquer l’abattement pour enfant à charge pour deux enfants qu’elle estime surnuméraires).

L'intervention du Médiateur

Le Médiateur interpelle la SLSP. En effet, trois points méritent d’être relevés.

1. La notion de surpeuplement des logements
La SLSP estime que le logement dont question était surpeuplé. A cet égard, il est important de noter la différence essentielle entre logement suroccupé et logement surpeuplé. Le logement suroccupé, est celui qui, en vertu de l’arrêté du 6 septembre 2007 organisant la location des logements sociaux, ne comporte pas assez de chambres au regard de la composition du ménage. La seule « sanction » à la suroccupation prévue par la réglementation réside en la possibilité d’introduire une demande de mutation. Le logement surpeuplé est celui qui ne satisfait pas aux critères de l’arrêté du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité. Les critères repris dans ces deux règlementations sont très différents. Sur base du dossier, il est bien clair que le logement a été suroccupé. Cependant, rien ne permet d’affirmer que le logement ait jamais été surpeuplé.

2. Le rôle des SLSP dans la lutte contre le surpeuplement
La SLSP, dans son courrier, précisait n’avoir jamais admis d’officialiser une surpopulation, s’appuyant sur les articles 3 à 8 du Code du logement, L 1123-29 du Code de la Démocratie locale et sur l’arrêté du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité. Or, à la lecture de ceux-ci, il apparaît que le législateur n’a pas assigné de rôle aux SLSP en la matière. La SLSP peut évidemment solliciter les autorités compétentes afin de faire constater l’éventuel surpeuplement. Mais la réglementation n’a pas prévu la possibilité pour les SLSP de constater par elles-mêmes le surpeuplement d’un logement (si tant est que ce logement ait été un jour surpeuplé, ce qui reste à prouver).

3. Lien entre surpeuplement et calcul du loyer
Le calcul du loyer se fait sur base des articles 29 à 34 de l’arrêté du 6 septembre 2007. Or ceux-ci n’instaurent aucun lien avec le surpeuplement (éventuel) du logement. La SLSP restant sur sa position, le Médiateur a interpellé la SWL.

L'issue de la médiation

La SWL a confirmé le bien-fondé de la position du Médiateur. Sur cette base, la SLSP a finalement revu le calcul de son loyer.

Attention : chaque cas évoqué ne peut pas nécessairement être généralisé à d’autres situations. En effet, quand il traite une réclamation, le Médiateur examine la situation concrète et prend en compte les arguments invoqués et les pièces probantes apportées.